半岛全媒体首席记者陈邵华

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买二手房,将来中介费能省好几万?5月8日,住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》,就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。

5月9日,记者走访青岛多家房地产中介,目前市区二手房中介费实际收取多在1.3%～2.25%,有中介已经根据成交总价分档定价,也有区市正在执行交易双方承担服务费用。

《关于规范房地产经纪服务的意见》明确要求,合理确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

同时,严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道,公示服务项目、服务内容和收费标准,不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单,列明收费标准、收费金额,由当事人签字确认。

另外,严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构,不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准,不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

《意见》还明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务,包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务,每项服务可以单独提供。

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有的“分档定价”

有的“可议可谈”

青岛的二手房中介费标准是多少?实际按多少收取?5月9日,记者走访多家房地产中介了解到,目前房地产中介品牌各自执行费率标准。部分中介表示:“在明码标价的费率标准基础上,还可以再谈。”

“300万元以下的房产,服务费率最低2.25%；300万元以上的房产,服务费率2.1%。”在市南区一家链家房地产中介,工作人员称以300万元为界,对服务费率执行分档定价政策。

“中介费,对外宣传是3%,实际执行只有2%。”绍兴路一家科威房地产中介的工作人员称,中介机构提供签约、交易过户、物业交割等服务,其实跟房价关联不大,因此没有对服务费率进行分档。当记者追问中介费可否再议,该工作人员表示“要向领导申请”。

记者又来到绍兴路附近一家小型中介。“统一为2%,费率可议可谈,最低有过1.3%。”工作人员褚女士强调,“政策落地到执行都需要时间,考虑买房想等新政策,不如直接跟中介谈中介费。”

记者调查发现,房产中介机构在实际收取费用过程中,相关监管部门当前并未明确具体中介费率,中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。

对比国内其他城市,青岛的二手房中介服务费率是否合理?记者搜索发现,目前,北京市二手房中介费上限为2.7%；南京中小型中介佣金基本在1%～1.2%,绝大多数由买家承担；杭州中介二手房交易费实行分档累进制,100万元以下部分买卖双方各1.5%,100万元以上部分买卖双方各1%。

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市场“约定俗成”

卖家易转嫁费用

意见提出,引导由交易双方共同承担经纪服务费用,目前青岛的实际情况如何?记者调查发现,青岛大部分地区都是由买方支付中介费。“除非有业主非常着急卖房子。”链家房地产中介工作人员告诉记者,有的业主急于用钱,有买家看好房源并对房屋总价无异议,唯独对“双边付费”抱有诉求,“我会跟业主商量,说明客户诉求。一般着急出售的房源,业主不会因为承担部分中介费而放弃成交。”

该工作人员表示,中介费的交付经常是双方协商的过程,同时他强调:“绝大多数业主还是选择随行就市,中介费该谁出谁出。”

“此前很多年,房地产属于卖方市场,买卖双方都习惯了这样的规则,市场也已经形成了这种所谓‘约定俗成’的情况。如果你让卖家支付中介费,他就容易提价,因此没有规定指定房屋售价,而且房主的报价实际上就是净得价。”科威房地产中介工作人员表示,“只要给房主增加了费用,房主往往会将其转嫁给购房者。”

“我们也在鼓励双方共同承担。”中介工作人员褚女士认为,随着二手房行情的变化,房地产市场正由之前的“卖方市场”变为“买方市场”,由买方全额支付中介费的逻辑,正在慢慢发生改变。“目前,双方共同承担中介费的情况正在变多。”褚女士提醒,买房时不要只注重是否双方共担。“有的房产看上去中介费便宜、税费也便宜,对比才发现总价比周边正常房价多了五万多元,买二手房还是要对比成交总额。”

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黄岛“双边收费”

大小中介都如此

最近一段时间,冯女士经过海量挑选之后,看中市南区四川路附近一套100多平方米精装三居室。当她准备签约时,另一家中介打来电话,推荐黄岛一套面积约200平方米的花园洋房,称中介费买卖双方共担。

“只有黄岛,卖家付一半,买家付一半。”记者走访中,几家中介明确表示,目前黄岛已经执行“双边付费”。“税费也是,个人所得税谁产生的就由谁来负责。”中介工作人员褚女士告诉记者,多数区市的中介费是房产中介向购房者单边收费行为,黄岛是个例外。

“链家在黄岛实行的中介费大约是2%,确实是买卖双方‘一人一半’。”链家黄岛某店业务经理徐先生表示,目前各项佣金标准都基本透明化,大型连锁中介的佣金比例稍高一些,有的是按房产价格区间来收取。“这些年来,我们店面一直按照中介费‘一人一半’来执行,其他一些大小中介也是这么执行的。”徐先生告诉记者,“至于为什么会按照‘一人一半’,据我了解,多年之前有关部门给我们发过文件,后来就默认了这个买卖规则。”

中介费“一人一半”,对于买家是不是更划算?徐先生表示,“省不省钱还真不好说,主要还是看卖家的态度,房价合适怎么都好说。如果卖家觉得不合适,很可能会在房价上加上这笔费用。”

谈及中介服务范畴,徐先生表示,大多数业务都包含在中介公司提供的服务内,因此没有细分为“基本”和“延伸”,算是一揽子“打包”服务。

■延伸

规范房产中介不仅是合理收费

加强经纪从业主体管理,合理确定经纪服务收费,严格实行明码标价,加强个人信息保护……《关于规范房地产经纪服务的意见》从十方面明确监管措施,加强房地产经纪行业管理,保护交易当事人合法权益。

十项措施中,最受关注的就是有关中介费如何收的问题。房产交易中介服务过程中存在的不同程度不透明、乱收费、费用畸高等现象,已经被诟病已久,甚至成为民生痛点。《意见》中明确要求,房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用等。这些划出的“条条框框”,无疑将给房产交易中介费戴上“紧箍咒”。

合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,将更有助于促进二手房流通,助推去库存化,减少老百姓的购房租房成本。目前,我国经纪服务收费是由房地产经纪机构自行定价的,各地中介费费率并不一致,同一座城市的不同中介公司收费也不完全相同。对于普通市民来说,降低中介费,就是实实在在地降低买房卖房和租房的成本。

当然,房产中介乱象仅仅是收费问题吗?并不全是。规范房产中介,不能仅仅在费用上“降”,更要在服务上“升”。只管收钱不谈服务,甚至花了钱还买了一肚子气,在以往的房产经纪服务中,并不鲜见,这些房产中介乱象,亟待整治。

比如,由于从业门槛较低,经纪从业人员素质参差不齐。在一些城市存在不少黑中介,以低价房、虚假房源为诱饵,专门给租客或者买家挖坑。也有中介故意隐瞒房屋的抵押状况,结果导致买家买到手后房子却随时有被查封的风险。在买卖二手房过程中,个人信息的保护以及电话营销的骚扰问题,也让人们不胜其烦。更为严重的是,少数房产中介会利用手中的便利资源参与炒房,故意营造紧张气氛,让真正的购房人争先抢房,形成房源短缺的假象,甚至造成部分地区房价上涨。

对于这些乱象的整治,不应是笼统的,而应该将经纪服务全流程分成清晰的链条,对每一个环节,都应该明确服务的具体内容、服务标准。同时,坚持问题导向,突出保护交易当事人合法权益。《意见》正是通过全面推行经纪从业人员实名登记、不得发送商业性短信息或拨打商业性电话等条款,有针对性地对相关行为进行了规范和处置。说到底,两部门的出手不仅对消费者权益保护而言是积极有力举措,对行业进一步有序发展同样意义重大。

希望在具体执行的过程中,十项措施能真正长出“牙齿”,维护好老百姓的合法权益,让买房卖房租房的烦心事少一些,幸福感强一些。据《浙江日报》

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