1、问：大师兄，深中龙初的万科翰林城，还有龙岗外国语附近的奥林华府，这两个楼盘该怎么选？我现在住的布吉尚峰花园，卖掉这一套手上大概又400万，总价控制600万左右差不多，不想压力太大。也看了福田罗湖的房子，太贵了。请教老师，我这样换合适吗？
(资料图)
答：看盘很有眼光，尚峰是石芽岭片区的头部盘，翰林城是龙岗中心区的头部盘，奥林华府是大运的头部盘。但是为了学位越买越远没太大必要。再说这几年各个区都有深中，深外，高级分校，未来远郊学位卖点的房子不会有很大优势。600-700完全可以在福田南山买个二梯队学位房了，比如保税区的福外南校区，深云片区的中科院先进实验学校，都可以够到小三房。罗湖就不太建议去了，深中虽然是四大名校，但是地段生成绩没有那么拔尖，并且罗湖正在慢慢没落，未来生源质量也堪忧！
2、 问：大师兄你好，准备将龙岗中心城的一套房子卖掉，中央悦城二期151平的房子，现在指导价大概在30000，涨的不多。主要卖了，可以腾出一个名额来。准备买福田南山的房子，自住兼顾投资，总价不超过1000W。能推荐一下吗？
回复：龙岗中心城这个地方，真是很神奇，配套齐全，界面干净，全是次新刚需三房，居住舒适度高，价格还便宜，在龙中住久的人都爱死了这个地方。 龙中全是优点，只有一个缺点就是不涨。 为啥不涨，一是供应量大，二是距市区太远自身产业薄弱，三是同质化产品太多，四是东部无概念。中央悦城二期还是2006年的小区，这个楼龄在龙岗中心城毫无优势，151平大户型也不是片区主流户型。800-1000万预算不建议你留在龙岗，往福田南山置换是正确的选择。如果自住兼顾投资，建议选择福田南山的次新房，房龄尽量在2008年以后的小区，如果持有周期比较长，尽量选择2014年以后的小区。
3、 问：大师兄好，我现在手上现金300W，年收入100左右。想抵押深圳贷款500万，买一套1200万以内的房子。当前家家里有两套房，一套在深圳的麒麟花园，两个孩子在用学位，价值700W，另外一套是松山湖的，价值900多万，还剩150W左右的贷款，一直放着，偶尔去住一下。现在看了两套房子，一个是大学城宝能花园，纯投资。我们在麒麟租房住。还看了名家富居三房，可以自住，卖了麒麟花园小房，再到碧海投资500万左右的两房。您看这两个地方该怎么选择？请给出一些投资建议，谢谢！
答：请允许我先问一个问题，松山湖的空置不住，留着干啥呢？虽然松山湖有很大价值，但还是深圳的会更大。以你们目前这种资产级别，需要往豪宅板块考虑了。宝能城属于改善型需求楼盘，喜欢楼龄新的，楼下有大型商业综合体的人群考虑宝能城比较多，但是目前宝能城的价格已经不便宜了，再加上交通和学位短板，未来不会再有独立行情，当然跑赢大盘没问题。名家富居是南头这一片综合性比较强的小区，楼龄不算太老，小区内部品质很好，带南山前三，深圳前十五的麒麟中学学位，但小学有点差，唯一的缺点就是周围的环境差了点，但是出生在南头就是最大的问题，再加上这两年名校集团化，大学区的政策导向，这种学位卖点占比过高的片区价格回调很大，不过现在水分不多了，你两个小孩在这里，其实买一套自己住，兼顾小孩上学也是可以的，升值不要报太高期望，略跑赢大盘。碧海500-600只能买到两房，意义不大，如果真考虑投资，以你目前的资产，最好的方案就是卖松山湖去打新，深圳湾香蜜湖限价楼盘，其他的可以不考虑。
4、问：大师兄，想一步到位，在罗湖买一套能兼顾自住和投资的房子。看了东方盛世二期的这个盘，大概430W，88平的小四房。您觉得怎么样？有点担心升值空间太小。罗湖的木棉岭旧改回迁后，能否涨一点呢？
回复：东方盛世在布吉，紧挨草埔，属于罗湖和布吉的交界处，一期2008年的，二期2019年的。旁边就是著名的“深圳棚改第一难”二线插花地，今年已经回迁入伙，学校，商业，居住环境都有很大升级。但是这些升级给东方盛世带来的利好是有限的，学校是肯定不可能覆盖过去的，毕竟跨区了。商业和环境会有一定利好，但是这些不算大利好，并且东方盛世旁边的凤尾坑新村也还没拆。但430万在这一片买个四房，还要什么自行车，光明都买不到四房，自住就好，升值看淡一点！
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